Le marché immobilier des immeubles à revenu se stabilise de plus en plus

Chers clients,

Un autre mois d’écoulé. Le temps passe si rapidement.

Le marché immobilier des immeubles à revenu se stabilise de plus en plus sans perdre de la valeur marchande. Toutefois, il faut surveiller de près les valeurs économiques et c’est là qu’il peut y avoir danger.

En effet, avec les augmentations subséquentes des taux d’intérêts, les taux globaux d’actualisation ont eux aussi suivi le pas car il est directement proportionnel au taux d’intérêts. En surplus, les institutions financières font leurs calculs sur des taux fictifs encore plus élevés que le marché, le tout en prévision d’autres augmentations.

Le résultat de tout ça est que les institutions financières on réduit de beaucoup les ratios d’endettement qui en temps normal est de 80% en prêt conventionnel et 85% en prêt assuré SCHL ou avec un autre assureur prêt. Cela complique de beaucoup les acquisitions et les refinancements car les valeurs économiques ont réduit considérablement.

Nous nous permettons de dire à qui veut bien l’entendre que les taux actuels sont les taux normaux et ceux à 2% sont anormaux depuis plusieurs années. Tous les investisseurs s’assoyaient sur les taux variables alors que le bon choix au cours des deux dernières années aurait été de les geler pour 5 ans.

À l’opposer, c’est actuellement le temps de les garder variables car selon nos analyses, les taux vont recommencer à baisser au premier trimestre 2023. Bien sur que nous n’avons pas de boules de cristal mais nos observations se sont avérées exactes dans la majorité des situations au cours des 40 dernières années.

Avec ces diminutions des valeurs économiques, nous nous devons d’être encore plus prudent dans l’évaluation de nos demandes.

Avec le programme APH select de la SCHL, nous observons que les banques s’assoient et de serve de ce programme à leur avantage. C’est une occasion rêvée pour elles de faire des prêts de longue durée et en plus garantie à 100% par la SCHL.

 Nous considérons que ce programme n’étant pas parfait est ni plus ni moins qu’une bouée de sauvetage pour le marché immobilier sans quoi, plusieurs investisseurs y laisseraient leurs chemises.

Pourquoi une bouée de sauvetage? Avec ce programme qui à la limite du pointage calculé selon des critères bien précis, lefinancement peut atteindre 95% de la valeur économique et être amorti sur jusqu’à 50 ans. En plus, les termes peuvent varier de 5 à 10 ans. La conséquence de cela est que les immeubles ne génèrent pratiquement plus de surplus d’opération et avec un amortissement si long, la capitalisation des prêts est presque inexistante, donc il ne reste que l’augmentation de valeur potentielle, ce qui rend les investissements purement spéculatifs. En surplus, ce programme interdit des augmentations de loyer supérieur aux recommandations du tribunal administratif du logement. Ce là signifie que s’il advient une réparation majeure, les propriétaires utilisant ce programme n’auront plus aucun pouvoir d’emprunt pour effectuer ces réparations sauf s’ils ont déjà de l’argent pour le faire.

Vous comprenez pourquoi nous l’appelle ça une bouée de sauvetage et aussi un couteau à deux tranchant. Toutefois, c’est mieux pour la SCHL que de reprendre des immeubles en grande quantité et pour les banques, c’est la MANNE D’OR.

Concernant ce dont nous parlions depuis 6 mois du plan national de migration, on vous laisse ici-bas le lien de La presse où nos informations sont définitivement confirmées. Nous envisageons un avenir prospère dans le domaine de l’immobilier.

Le Canada à 100 millions d’habitants en 2100

Avis aux intéressés. 

2022. Jacques Lépine prendra la parole lors d’un panel d’experts immobilier lors de l’évènement IMMO22, présenté par la CORPIQ ce mercredi 23 novembre 2022. Il as beaucoup de message à envoyer aux représentants des banques, de la SCHL, de la ville Montréal et des gouvernements.

Bien sûr qu’il sera question des enjeux actuels du marché de l’immobilier au Québec et aussi au Canada.

Cet événement est ouvert à tous.

Bon mois à tous et encore une fois, merci de votre confiance

Vous avez le projet, nous avons le financement!

Bien à vous,

Jacques Lépine

Jesabel Cortés-Lépine